C'est quoi la Rentabilité
La Rentabilité, Rendement Locatif ou bien encore Rentabilité Locative, est une notion clé dans l'investissement immobilier.
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locative, appartement ou locaux commerciaux, vous devez connaitre ce petit calcul rapide afin d'évaluer le rendement locatif de l'opération souhaitée.
Il est possible d'affiner ce calcul en intégrant des éléments qui auront des incidence financière sur votre projet, par exemple en intégrant les charges et impôts : appelé rendement locatif net d'impôts et de charges.
Attention, il ne faut pas se focaliser sur un seul calcul. Nous avons intégrer par exemple une vacance locative à notre calcul personnel afin d'être le plus proche de la réalité.
Une notion pour nous qui nous semble très importante, c'est l'effet de levier que peut avoir la Banque. Et du coup, répondre à ces différentes questions : Comment emprunter ? Avec apport, sans apport ? Quelle durée ? Quel taux ? Quelle fiscalité ?
Si vous désirez investir dans l'immobilier, un conseil que nous pourrions vous donner, faites un emprunt sans apport et si vous pouvez même à 110%. Il faut se servir le plus possible de l'effet de levier de la banque. Garder le plus possible votre trésorerie, vous en aurez toujours besoin. En cas de coup dur ou bien pour favoriser un emprunt auprès d'une banque.
Calculez la rentabilité brute de la location
Le calcul le plus simple, il s'agit du rapport entre le montant annuel des loyers et le prix d'achat d'un bien immobilier :
(Loyer × 12) / prix d’achat du bien immobilier
Exemple : un bien acheté 150 000 €, avec un loyer mensuel de 530 € : la rentabilité locative est de : (530 × 12) / 150 000 = 4,24 %.
Afin d'affiner le calcul, vous pouvez prendre en compte la commission d'agence, les frais de notaire et les frais liés à la souscription d'un emprunt le cas échéant (coût de garantie, frais de dossier, à l'exception des intérêts d'emprunt).
Dans notre précédent exemple, considérant que les frais de notaire sont de 12 000 € : la rentabilité locative est de [(530 × 12) / (150 000 + 12 000)] = 3,92 %.
Remarque : la rentabilité brute ne prend en compte que les loyers ; elle n'est donc pas celle qui reflète le mieux la réalité.
Calculez la rentabilité nette de charges de la location
Rentabilité Nette (%) = (loyer Annuel - Charges) x 100 / montant d'acquisition du bien
Afin d'avoir une idée encore plus précise de la rentabilité de l'investissement, vous pouvez intégrer dans le calcul les frais à votre charge, après déduction de ceux récupérés sur le locataire (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, charges récupérables…). Pour ce faire, établissez un budget prévisionnel sur l'année comprenant :
* les frais d'assurance ;
* les charges de copropriété non récupérables sur le locataire (assurance de l'immeuble, frais de syndic, gros travaux) ;
* les frais d'entretien courant ;
* les frais de gestion en cas de recours à un professionnel ;
* les intérêts d'emprunt le cas échéant.
Si on considère que ces frais représentent environ 20 % des loyers (hors intérêts d'emprunts) : la rentabilité locative est de (530 × 12 - 1272) / 150 000 = 3,39 %.
Vous noterez que ce calcul n'intègre pas les impôts que vous devez payer sur les loyers perçus.
Calculez la rentabilité nette réelle
Ce calcul du taux de rendement permet de déterminer la rentabilité après impôts.
Tout dépend de l'imposition du bailleur. Les revenus fonciers seront soumis :
* aux prélèvements sociaux (exemple à hauteur de 15,5 %) ;
* à l'impôt sur le revenu en fonction du taux marginal d'imposition du bailleur.
Le taux marginal d'imposition est la tranche la plus haute à laquelle vous êtes taxés.
Le calcul est le suivant :
[(loyer × 12 – taux marginal d’imposition) × taux marginal d’imposition] + [(loyer × 12 – taux marginal d’imposition) × taux de prélèvements sociaux].
Exemple : si votre taux marginal d'imposition est de 30 % et que vous êtes au micro-foncier (abattement de 30 % sur les loyers perçus pour calculer l'impôt), l'impôt dû au titre des revenus fonciers est évalué à [(530 × 12 - 30 %) × 30 %] = 1 335 € + [(530 × 12 - 30 %) × 15,5 %] = 690 € soit 2 025 € d''impôts. Le taux de rentabilité sera donc de : (530 × 12 - 1272 - 2025) / 150 000 = 2,04%.